北二外考研，北二外考研难度
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最近的武侯新城的确很热。戳→《》
一是出现了久违的连夜排队选房，二是优惠普遍收紧，价格开始悄悄上涨。
本周，我们回顾了在售的保利、中铁建、华润三大改善项目，关注度都很高。
▲ 武侯新城
今天，来重点解读不少购房者心心念念的“保利锦城和颂”。
先看下前两批次销售情况。
去年年底，保利锦城和颂首批次113套房源，单价开盘去化96%
今年3月，二批次91套房源，优惠明显收紧，部分房源上涨了2千每平米，开盘去化了88%。
项目即将推出的第三批次房源，据透露，价格方面可能还将有所上调。
没办法，现在市场火了，买的人多了，主城楼盘价格普遍有所回调了。
万达+北二外
武侯顶级资源傍身
保利锦城和颂为什么能卖得如此火热？
地理位置的优势，占了很大一部分原因。
保利锦城和颂与武侯万达广场仅一街之隔，小区正大面直面万达，只是在生活购物这一方面，是十分便捷的。
▲保利锦城和颂区位示意图
最重要的是，项目斜对面就是北京第二外国语学院成都附属中学。
作 为武侯区顶级的 公立教育资源，北二外配置了许多私立学校都没有的师资力量。
比如，他每个班有2个英语老师,进行小班教学；
比如，他有8门小语种和托福、雅思课程；
再比如，他的数学老师，只教一个班……
▲北二外附中，来源网络
不仅如此，北二外还有K12集团化办学的优势 ，小学、初 中到高中，一站式全覆盖。
同时，按照2022年武侯区幼升小、小升初划片来看，保利锦城和颂未来几乎确定可以正读北二外成都附小（最终以官方划片为准） ，初中单校划片对口北二外成都附中。
作为九年一贯制学校，北二外成都附小的学生可以直升北二外成都附中的初中。
这就是它最大的优势！特别是在“多校划片”增加了不确定性因素的背景下，九年一贯制的优质学校，更吃香。
另外，由于北二外附中初中部又有直升本部高中的校内指标，中考也更有优势。
目前，武侯新城南区不少的楼盘都将正读北二外作为项目亮点。
这里需要提醒家长的是，北二外未来也存在“爆仓”的可能性。
目前北二外学区，周边新房全部交付后，按现行划片，有爆仓的风险。
我们可以来算一下：
▲2022年北二外附小划片范围
目前，北二外成都附小划 片范围内，能叫得出名字的社区户数（含未交付社区）就有超1.4万户。分别为：
置信丽都花园城（三环外侧）约1000户；中铁瑞城三号线555户；华宇楠苑1699户；华宇静苑1028户；诗锦苑546户；珑熙郡910户；保利花园（一二期）3223户；阳光城檀府169户；金科博翠府152户；满园春762户；武侯璞誉1872户；保利锦城和颂388户；西派城央493户；复地昆玉锦城736户。
按七普最新的户均2.62人来算，该片区内至少拥有3.6万居民，这还是未计算区域内老旧小区以及待改造区域的情况下，实际情况只会更多。
按照2018年成都规划局公布的五城区和高新区千人学位基准指标，从幼儿园到中学，分别为31个学位/千人，小学60个学位/千人，中学62个学位/千人。
以2018年开始招生的北二外成都附小为例，其办学规模为36个班，按50人的大班计算，对应居民人口为3万人，已经算比较拥挤的了。
说这么多，想表达什么呢？
第一，北二外随着周边新房的交付，学位会逐渐紧张；
第二，一旦北二外爆仓，现在的学区划片可能会被重新划分，原本能正读北二外的，未来可能读不了；
第三，如果学区重新划片，紧贴北二外的位置，就相对有优势。
约40亩纯住宅社区
全四房改善户型
说完最重要的学区后，我们再来看看保利锦城和颂的产品。
项目占地约40亩，容积率2.0，纯住宅，规划了9栋9-13F的小高层，纯南北板式结构，没有一套日照不达标的“公寓”产品。
▲保利锦城和颂沙盘
从售楼部的沙盘不难看出，保利在这个项目的设计上下足了功夫。
首先，他以错位的阵列式布局，实现了所有楼栋的纯南北排布。这样的设计很好的保证了每一户的采光、通风以及私密性，没有一栋是被牺牲的。
第二，全T2设计，纯粹改善。项目在2.0容积 率的纯住宅用地上，仅规划了1梯2户129平米四房和2梯2户143平米四房两种产品，居住环境相对纯粹。
第三，门槛较低，对购房者友善。从指标上来看，保利锦城和颂是个不折不扣的改善型项目，但他通过129平米的产品，有效的拉低了起步门槛。 并且，坚持做四房产品。
事实上，在当前的市场环境下，改善型产品的竞争相当激烈，特别是在武侯新城这个区域。
但保利锦城和颂在产品的均好性上，可以说是拿捏得十分到位。
▲ 保利锦城和颂楼栋分布
目前，项目二批次房源已基本清盘，仅剩余部分1/2楼和顶楼户型在售，由于1楼为117平米三房特殊户型，最低总价仅360万起。
据置业顾问介绍，这个剩余的117平米三房特殊户型，为项目最后的400万以下房源， 后续楼栋都不再会有特殊三房户型，预算较低且不在意低楼层的购房者，可以考虑一下。
而下批次预计会在4月底，推售3号楼（129平米）和5号楼（143平米），约70余套房源，预计总价在430-500万之间。
129-143平米
T2配置，南北通透
最后来看下户型。
129平米户型：
▲保利锦城和颂129平米户型图
该户型为1T2户设计，虽然无法实现电梯独立入户是一个比较遗憾的地方， 但它的亮点还是比较多的。
首先，129 平米虽然是小区的入门户型，但保利仍然做了横厅四房设计，这个面积段的四房本来就少，拥有7.3米大横厅的更是凤毛麟角。
其次，这个户型做了双阳台的设计，有了独立的生活阳台，让7.3米的的景观阳台无论是用作户外休闲空间，还是纳入室内作为起居空间的延伸，功能性都将更纯粹。
第三，该户型3间卧室尺度都比较理想，足以容纳双人床+床头柜+衣柜四件套。
143平米户型：
▲保利锦城和颂143平米户型图
相较129平米户型，保利锦城和颂的143平米户型为2T2户，更能满足改善需求。
2T2户的配置，让该户型有了全明电梯前厅，一个约13平米的入户空间几乎是私人使用，入户也多了一段过渡空间。
7.2*4.6的大横厅，搭配L型阳台和开放式厨房，给到了一个超50平的公共空间，尺度堪比160-180平米的户型。
当然 ，这个户型也存在遗憾，就是没有独立生活阳台。
总结一下保利锦城和颂的优势在于，位置好，就读北二外的稳定性高。作为全四房（除去1楼）社区，面积控制较好，适合400万左右预算的客户。
最后，我们经常说一个楼盘的品质，前期看规划，中期看落地，后期看运营。保利锦城和颂前期的规划，值得一张房票，也希望它在后期的落地呈现和运营上，不辜负大家的期待。
主笔：蒋升涛
编辑：小甜甜
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北二外考研(北二外考研难度)